Pourquoi et comment souscrire une assurance loyer impayé ?
Que vous soyez le propriétaire d’une résidence secondaire nue que vous souhaitez mettre en location ou un investisseur à la recherche de revenus locatifs pour améliorer votre pouvoir d’achat, une appréhension bien légitime vous préoccupe certainement : comment éviter les locataires mauvais payeurs ? L’assurance loyers impayés, dont les conditions s’assouplissent, est la solution pour être sûr de rentabiliser votre investissement.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ou demander une caution physique ?
Il existe deux moyens pour se prémunir des locataires mauvais payeurs : contracter une assurance loyer impayé ou demander une caution physique. Voici les avantages et les inconvénients des deux formules.
L’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés est souscrite par le propriétaire bailleur afin de garantir le paiement des loyers et des charges locatives si le locataire se met en situation de défaut de paiement. Certaines garanties loyers impayés (GLI) assurent également contre les dégradations causées par le locataire.
Auparavant, cette assurance ne pouvait être souscrite que pour de nouveaux locataires – les assureurs n’acceptaient en effet la souscription d’un contrat d’assurance loyers impayés qu’après avoir vérifié la solvabilité du locataire.
Désormais, il suffit que le locataire n’ait pas connu d’incident de paiement depuis plus de 6 mois ou depuis le début du bail s’il a moins de 6 mois pour que le propriétaire puisse souscrire une assurance loyers impayés.
Attention, un délai de carence de 3 mois s’applique lors de la souscription de la garantie loyers impayés pour les locataires déjà en place.
La caution physique
Il s’agit d’un garant (qui peut être une personne physique ou morale, par exemple un organisme comme Action Logement) qui est sollicité par le propriétaire dès le premier loyer impayé.
Il est indispensable que le garant soit solvable : des documents attestant de sa solvabilité sont exigés par le propriétaire au moment de la signature du bail (attention, la liste des documents pouvant être exigés est strictement encadrée par la loi).
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Ces deux garanties contre les loyers impayés ne sont pas cumulables : si vous contractez une assurance loyers impayés, vous n’avez pas le droit d’exiger une caution physique pour le bien mis en location, sauf si votre futur locataire est étudiant ou apprenti.
Comment vous protéger contre les loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est plus efficace que la caution physique, car le garant peut refuser à son tour de payer les loyers en retard, alors que l’assureur qui a accepté d’accorder une garantie loyers impayés au propriétaire bailleur compensera la perte financière. Vous pouvez remplir des demandes de devis en ligne auprès de plusieurs assureurs afin de sélectionner la meilleure offre.